Koper wil koopovereenkomst ontbinden wegens verzwijgen overlast buren

Een man koopt een hoekwoning. De buurman blijkt een illegaal landbouwmechanisatiebedrijf te hebben en veroorzaakt veel overlast. De koper wil de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbinden en schadevergoeding. Het gerechtshof geeft de koper ongelijk. De overlast is onvoldoende ernstig.

Het gerechtshof overweegt:

4.5  De eerste grief gaat over de door [appellante] ondervonden overlast van de bedrijfsactiviteiten van [X]. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellante], die ter comparitie heeft verklaard dat zij in het voorjaar van 2007 geconfronteerd werd met overlast, te laat heeft geklaagd door eerst bij brief van 2 juni 2009 [geïntimeerden] in kennis te stellen van die overlast. [appellante] stelt daartegenover dat haar pas eind 2008/in 2009 is gebleken dat op het naastgelegen perceel een illegaal bedrijf is gevestigd dat de overlast veroorzaakt, hetgeen door [geïntimeerden] is verzwegen.
4.6  Het hof oordeelt als volgt. Onder bijzondere omstandigheden kan het feit dat het woongenot van de aangekochte woning wordt aangetast door ernstige overlast van buurper-celen tot de conclusie leiden dat de verkoper is tekortgeschoten in de nakoming van zijn ver-plichtingen. Naar het oordeel van het hof dient die overlast naar objectieve maatstaven de normale grenzen van wat in de betreffende omgeving geduld moet worden in belangrijke mate te overschrijden, hetgeen erop neerkomt dat de overlast langdurig, frequent en indringend moet zijn.
4.7  Een tekortkoming kan er naar het oordeel van het hof niet op worden gegrond dat activiteiten op een buurperceel illegaal zouden zijn. Van de verkoper kan niet worden gevergd dat hij onderzoek doet naar (mogelijke) activiteiten van omwonenden en naar de rechtmatig-heid daarvan. Hij hoeft er ook niet voor in te staan. [appellante] heeft niet aangevoerd dat het in dit geval anders zou zijn. Voor haar stelling dat [geïntimeerden] ervan op de hoogte was dat [X] zijn bedrijfsactiviteiten zonder vergunning uitvoerde en daarom zijn mededelingsplicht heeft geschonden, heeft [appellante] tegenover de betwisting daarvan onvoldoende gesteld. Tot slot is het hof het eens met de rechtbank dat [geïntimeerden] niet verplicht was [appellante] mede te delen dat [X] in 2000 “voor zichzelf” was begonnen.
4.8  Het gaat er dus om of [appellante] tijdig heeft geklaagd over de door haar ondervonden over-last en niet of zij tijdig heeft geklaagd over de illegaliteit van de activiteiten van [X]. Met de rechtbank oordeelt het hof dat [appellante] gelet op alle feiten en omstandigheden niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat indien hij eerder op de hoogte was gesteld, en niet pas toen de verhouding tussen [appellante] en [X] al was geëscaleerd, hij nog bemiddelingspogingen had kunnen ondernemen om mogelijke schade te voorkomen. Het hof acht dit een gerechtvaardigd belang bij tijdige kennisgeving. [appellante] heeft [geïntimeerden] de kans op schadebeperking en de-escalatie ontnomen door hem pas nadat een en ander fors was geëscaleerd – vanaf april 2009 volgens [appellante] – op de hoogte stellen van haar klachten. Dat pogingen van [geïntimeerden] om te bemiddelen bij voorbaat kansloos zouden zijn, doet hier, zo al juist, niets aan af. Bovendien wijst het hof erop dat [geïntimeerden] onbetwist heeft aangevoerd dat hij altijd een goede relatie heeft gehad met [X]. Zij zijn van 1991 tot 2006 buren geweest. Daarnaast heeft [geïntimeerden] destijds in goede harmonie zijn woning aan [appellante] verkocht zoals het hof afleidt uit de tussen partijen gewisselde brieven (producties 15-17 inleidende dagvaarding). De positie van [geïntimeerden] is daarom belangrijk anders dan de door [appellante] genoemde bemiddelaars als de wethouder, de architect en een adviseur (randnummer 39 memorie van grieven) die niet geslaagd zijn in hun pogingen. Tot slot valt, anders dan [appellante] tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft betoogd, uit het antwoord van [geïntimeerden] op de brief van 2 juni 2009 niet af te leiden dat [geïntimeerden] geen bemiddelende rol had willen spelen. De grief faalt dus.
4.9  Ook indien hierover anders zou moeten worden geoordeeld, heeft [appellante] onvoldoende toegelicht dat zij van het buurperceel hinder heeft ondervonden als in de hiervoor onder rov. 4.6 bedoelde zin. Zij heeft in de inleidende dagvaarding slechts aangevoerd dat haar geruime tijd na de overdracht en “heel geleidelijk aan” duidelijk werd dat [X] bedrijfsmatige werkzaamheden verrichtte. Onder randnummer 8 vermeld zij over de hinder: “Het rijden met de vorkheftruck levert een probleem op met betrekking tot de fundering van de bebouwing van [appellante] en voorts brengt dit grote geluidsoverlast met zich mee. De mobiele opslag-tank betreft een vrachtwagen die ook lasapparatuur bevat. Deze vrachtwagen staat geparkeerd in de tuin van [X] direct aan de erfgrens van [appellante] en binnen 50 meter vanaf haar woning. [appellante] vreest bodemverontreiniging als gevolg van de olie opslag en aanwezig-heid van deze vrachtwagen.” [appellante] heeft haar stellingen ter zake niet genoegzaam nader geconcretiseerd of toegelicht. Deze stellingen zijn op zichzelf en in samenhang beschouwd onvoldoende voor het aannemen van overlast als bedoeld onder rov. 4.6.
4.10  [appellante] heeft er nog op gewezen dat [geïntimeerden] in de verkoopbrochure en ook in de ver-koopbesprekingen heeft medegedeeld dat de woning is gelegen op een rustige locatie. Daar-aan heeft [appellante] echter niet de verwachting mogen ontlenen dat zij volledig gevrijwaard zou blijven van omgevingsgeluiden van welke aard dan ook. Bovendien heeft [geïntimeerden] erop ge-wezen dat de woning in landelijk gebied, buitenaf is gelegen, aan het water (de Vecht), en dat percelen aldaar een grote omvang hebben. Op het andere buurperceel heeft een aannemersbedrijf een grote schuur in gebruik en aan de overkant van de woning van [appellante] is een restaurant gevestigd. Een gemeentewerf ligt vlakbij. De aanwezigheid van zwaarder materieel (vorkheftruck, vrachtwagen) is niets bijzonders, aldus [geïntimeerden]. [appellante] heeft een en ander niet weersproken. Waar de woning dus rustig is gelegen, is ook sprake van bedrijvigheid en gebruikelijke activiteiten in het buitengebied. Daarop heeft [appellante] haar verwachtingen moeten afstemmen. Tot slot heeft [appellante] er weliswaar op gewezen dat haar moeder wegens haar invaliditeit en psychische instabiliteit behoefte heeft aan een rustige woonomgeving, maar zij heeft niet gesteld dat [geïntimeerden] heeft gegarandeerd dat de woonomgeving zou voldoen aan de specifieke eisen die de (psychische) gezondheid van de moeder van [appellante] kennelijk aan het woongenot stellen.
4.11  [appellante] heeft nog aangevoerd dat de rechtbank verzuimd heeft te beoordelen of subsidiair sprake is van dwaling, meer subsidiair onrechtmatige daad waarop volgens haar artikel 7:23 BW niet van toepassing is. Het feitencomplex waarop [appellante] haar stellingen ter zake stoelt, is hetzelfde feitencomplex dat aan de tekortkoming ten grondslag is gelegd. De klacht-termijn van artikel 6:89 BW die hier geldt, vindt daarom dezelfde invulling als hiervoor over de klachttermijn van artikel 7:23 BW is overwogen. [appellante] heeft bij haar betoog dus geen belang.

Zie LJN: BZ2606.