Huurverbod VvE rechtmatig: studentenpand moet weg

Een appartement in Groningen krijgt een nieuwe eigenaar. Deze eigenaar verbouwt het appartement tot een studentenhuis waar 6 tot 7 studenten kunnen wonen. De andere eigenaars en de Vereniging voor Eigenaren wijzen de nieuwe eigenaar op het verhuurverbod in het (door de niewe eigenaar eerder geaccepteerde) splitsingsreglement van de VVE:

” 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
2. (…)
3. Het verhuren van de woning is te allen tijde verboden.
4. Het verhuren van een of meerdere kamers in een woning is te allen tijde verboden. “

De VVE heeft dit verbod opgenomen om overlastgevende studenten te weren:

“De bewoners van het gebouw zijn in sterke mate van elkaar afhankelijk omdat zij met meerdere bewoners in één gebouw wonen, dat oud en erg gehorig is. Huurders voelen niet dezelfde verantwoordelijkheid van rekening houden met andere bewoners als de eigenaren zelf. Met name studenten vormen een categorie bewoners die een andere levensstijl kent dan de huidige (oudere) bewoners, waardoor bij kamerverhuur aan studenten het woongenot van de huidige bewoners ernstig zal worden geschaad. Bovendien hebben de appartementseigenaren er belang bij dat de waarde van de woningen op peil blijft; die waarde is onder meer afhankelijk van de staat van onderhoud van het gehele gebouw; huurders en verhuurders gaan anders met hun woning om dan eigenaren dat doen, wat de staat van onderhoud van het gebouw niet ten goede zal komen.”

De nieuwe eigenaar stapt naar de rechter. Hij wenst dat het huurverbod als nietig wordt aangemerkt of dat het verbod wordt vernietigd. Deze vordering wordt niet toegewezen. Het verbod is niet in strijd met de wet of de openbare orde (3:40 BW). Bovendien is er geen sprake van onredelijkheid of onbillelijkheid (6:248 BW):

“Uit de tekst van het Burgerlijk Wetboek (met name art. 5:120 lid 1, aanhef, gelezen in verbinding met art. 5:112 lid 4) volgt niet dat een verhuurverbod als hier aan de orde ongeoorloofd is. Integendeel, er kunnen (bij reglement, mits via de splitsingsakte in de openbare registers opgenomen) volgens de wet regels worden gesteld omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen. Voor zover een geformuleerde beperking in concreto in strijd zou zijn met de goede zeden of de openbare orde – wat bijvoorbeeld het geval zou zijn bij een verbod tot ingebruikgeving aan personen van een bepaald ras of een bepaalde religie – is nietigheid aan de orde (zo volgt uit art. 3:40 BW), maar dat is bij het voorliggende verhuurverbod niet aan de orde.
Eiseres heeft gesteld dat er sprake is van een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht, maar ten onrechte. Een dergelijke ongeoorloofde inbreuk zou zich eerst voordoen indien een appartementseigenaar ná verkrijging van de eigendom geconfronteerd wordt met een verhuurverbod. In dit geval deed zich evenwel de situatie voor dat eiseres wist dat het door haar verlangde eigendomsrecht behept was met beperkingen. De eigenaren van de drie appartementsrechten hebben in 2008 in gezamenlijkheid besloten tot het verhuurverbod. Of zij daarmee de (markt)waarde van hun woningen verhoogden of verlaagden kan in het midden blijven. Feit is dat het voor ieder nadien kenbaar was dat het hier om een bijzonder appartementsrecht ging; eiseres die volledig was ingelicht, kan bezwaarlijk ná haar beslissing tot aankoop klagen dat zij beperkingen ondervindt.
Van strijd met redelijkheid en billijkheid die tot enige ‘onaanvaardbaarheid’ zou leiden, is evenmin sprake. De appartementseigenaren hadden in 2008 een in rechte te respecteren reden (handhaving van de bestaande huisvrede) om het verhuurverbod na te streven, terwijl – zoals hiervoor aangegeven – eiseres de geformuleerde beperking welbewust heeft aanvaard.”

Zie LJN:BM7306