Huurovereenkomst ontbonden omdat huurder te veel honden heeft

Huurder heeft vier honden in zijn woning. Hij fokt ook met de honden. De woning is vervuild en de omwonenden klagen over stankoverlast. De verhuurder vordert dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden.

De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Huurder gedraagt zich niet als goed huurder. Vervolgens kijkt de kantonrechter of deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt:

Bij de beantwoording van de vraag of dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt dient rekening gehouden te worden met de aard van de gedragingen, de redelijke belangen van partijen en de omstandigheden van het geval. In dat licht wordt het volgende overwogen.
Ten aanzien van de overlast geldt dat sprake is van vervuiling en een sterke hondengeur. Echter, het gehele complex maakt een onverzorgde en verpauperde indruk. Ook de hal op de eerste verdieping is, zo bleek tijdens de descente, niet schoon – hetgeen niet aan de honden van [gedaagde] te wijten is. Van een ontoelaatbare vervuiling kan dan ook niet gesproken worden. Evenmin kan de aanwezige hondengeur als ontoelaatbaar hebben te gelden. Immers, in het algemeen worden gebruikers en bewoners van een gemeenschappelijke ruimte geconfronteerd met geuren die samenhangen met de leefwijzen van andere gebruikers, zoals kook- of rookluchten, waarbij enige tolerantie en acceptatie verwacht mag worden. In dat licht kan de ter plaatse waargenomen hondengeur niet als een onacceptabele hinder worden beschouwd.
Dat de honden van [gedaagde] thans nog steeds hun behoefte doen op het gemeenschappelijk grasveld is niet gebleken.
Dat de honden hinderlijk of dreigend gedrag vertonen is evenmin gebleken, waarbij ongetwijfeld de toewijding en de bekwaamheden van [gedaagde] een rol spelen.

Ondanks het bovenstaande acht de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming wel toewijsbaar. Daartoe dient het volgende.
Tijdens de plaatsopneming is gebleken dat de woning van [gedaagde] absoluut niet geschikt is voor het houden van 4, of meer, honden, laat staan voor het houden van en handelen in jonge honden. De woning is eenvoudig te klein, en kan, gelet op het aantal hokken en de ruimte die de honden met hun toebehoren in beslag nemen, feitelijk ook niet meer als woning beschouwd worden maar eerder als een kennel, vooral gericht op het houden en fokken van honden. Dat dit, ook, te maken heeft met de te waarderen toewijding van [gedaagde] jegens zijn honden maakt dit niet anders.
Tegelijkertijd blijkt uit het dossier dat het lastig, zo niet onmogelijk, is om afspraken te maken met [gedaagde], terwijl dat juist bij het (beoogde) gebruik door [gedaagde] van de woning en de gemeenschappelijke ruimte wel noodzakelijk is. In dit verband wordt gewezen op de afspraken die blijken uit de brief van 9 juni 2008, de brief van 24 juni 2008 en de brief van 25 mei 2009. Deze afspraken worden door [gedaagde] niet nagekomen, zoals blijkt uit de inhoud van deze brieven en de verslagen van de wijkbeheerder van 11 oktober 2010 en de huismeester van november 2010. De stelling van [gedaagde] dat eventuele klachten niet naar hem maar naar de huurdersvereniging gestuurd zouden worden kan hem niet baten; in voldoende mate staat vast dat hij op de hoogte was van de aanmaningen van SWF betreffende zijn honden. Dat hij deze aanmaningen kwalificeert als “lastigvallen” toont aan dat hij in onvoldoende mate besef heeft van zijn verplichtingen als huurder en van de rechten van de verhuurder.

3.6.  De voorgaande overwegingen brengen mee dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. De kantonrechter is zich daarbij bewust van de ingrijpende gevolgen die dit voor [gedaagde] kan hebben, nu het niet aannemelijk is dat hij elders een vergelijkbare woonruimte kan vinden waarin hij minstens 4 honden kan houden, hetgeen wel zijn sterke wens is. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat SWF bereid is zich in sterke mate in te zetten voor [gedaagde] bij het vinden van andere woonruimte. Op dit punt rust echter geen verplichting op SWF. Het is immers de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] die tot de ontbinding leidt. De reconventionele vorderingen zullen dan ook afgewezen worden.
De termijn waarbinnen tot ontruiming overgegaan moet worden zal worden bepaald op 8 weken na betekening van het vonnis. De door SWF genoemde termijn van 14 dagen is onredelijk kort, zeker nu [gedaagde] niet alleen voor zichzelf vervangende woonruimte moet vinden maar ook voor zijn honden enige vorm van opvang zal moeten regelen.

De huurovereenkomst wordt ontbonden.

Zie LJN:BU2511.