Huurovereenkomst niet ontbonden na vondst van drugs in woning
In een huurwoning worden drugs (1 ons hasj en bijna 3 kilo amfetemine) aangetroffen. Omdat in de huurovereenkomst is verboden om handelingen te verrichten die in de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, vordert de verhuurder dat de huurovereenkomst ontbonden wordt. De kantonrechter wijst deze vordering af. Er is weliswaar sprake van een tekortkoming, maar die rechtvaardigt niet de ontbinding. Er zou volgens de kantonrechter pas sprake (kunnen) zijn van een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming als er bijkomende omstandigheden, zoals handelsactiviteiten, gevaarzetting en/of overlast aanwezig zouden zijn.
De kantonrechter overweegt het volgende:
3.3.1 De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 6:265 BW voortvloeit dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Tiwos heeft gesteld (onder meer in de punten 10 en 22 van de dagvaarding) dat de enkele aanwezigheid van de (soft)drugs in de woning van [X] al een voldoende reden voor ontbinding is. Daarin volgt de kantonrechter Tiwos niet. Weliswaar gaat het hier om de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid verdovende middelen in het gehuurde, maar dat enkele feit kan naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst (vergelijk de eerdere uitspraak van de kantonrechter, die gepubliceerd is in het tijdschrift De Praktijkgids 2010/13 en op www.rechtspraak.nl onder LJN-nummer BK4892). Het woonrecht van [X] is een vitaal recht en de kantonrechter vindt het woonbelang van [X] in deze situatie zwaarder wegen dan het belang van Tiwos bij ontbinding van de huurovereenkomst. Er zou pas sprake (kunnen) zijn van een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming aan de zijde van [X] als er bijkomende omstandig-heden, zoals handelsactiviteiten, gevaarzetting en/of overlast aanwezig zouden zijn. De aanwezigheid van dergelijke omstandigheden is echter gesteld noch gebleken. Kortom, de kantonrechter is van oordeel dat er in dit geval geen grond is voor ontbinding van de huur-overeenkomst, zodat de vorderingen van Tiwos afgewezen dienen te worden.
3.3.2 Wat betreft de verwijzing van Tiwos naar een uitspraak van de kantonrechter te Roermond van 1 juli 2009 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN-nummer BJ1209) merkt de kantonrechter het volgende op. Tiwos stelt dat de huurder in die zaak in strijd handelde met een gelijke contractuele verbodsbepaling als artikel 5.7 van haar algemene voorwaarden, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Echter, de contractuele verbodsbepaling in die zaak is juist niet gelijk aan artikel 5.7 van de algemene voorwaarden van Tiwos. Immers, in de contractuele verbodsbepaling in die zaak is expliciet opgenomen dat het aanwezig hebben van middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet in het gehuurde ten strengste verboden is (‘Is het huurder ten strengste verboden om in het gehuurde, dan wel in de directe woonomgeving van het gehuurde, middelen als bedoeld in de artt. 2 en 3 der Opiumwet te bereiden, te bewerken, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben dan wel te vervaardigen zulks op straffe van onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst.’), terwijl dat in artikel 5.7 van de algemene voorwaarden van Tiwos (‘Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.’) niet expliciet is opgenomen. Overigens is het voor de kantonrechter nog maar de vraag of de beslissing in de onderhavige zaak anders was geweest als Tiwos een gelijke bepaling als in de Roermondse zaak in de algemene voorwaarden had opgenomen. De kantonrechter verwijst daarvoor onder meer naar het lezenswaardige artikel van mr. Z.H. Duijnstee-van Imhoff in het Tijdschrift voor Huurrecht 2010, nr. 15 “Strafbare feiten en huur”.
Zie LJN: BV8562.