Alternatieve methoden op hennepteelt aan te pakken: vernietigen van huurovereenkomst of opzegging van erfpacht

In de meeste gevallen van hennepteelt stappen verhuurders naar de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden wegens slecht huurdersgedrag en de huurder te verplichten om de huurwoning te ontruimen. Er zijn ook alternatieven voor de aanpak van hennepteelt. Zo zegt de verhuurder Woonbron de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) op, nadat in een woning een hennepplantage is aangetroffen. De hennepteelt is volgens Woonbron in strijd met de ‘akte vestiging onderefpacht koopgarant’. De rechtbank is het daarmee eens en verplicht de bewoner/ondererfpachter de woning te ontruimen:

Naar het oordeel van de rechtbank is met deze exploitatie sprake van een ernstige mate van tekortschieten in de nakoming van de op [gedaagde] rustende verplichtingen als (onder)erfpachter. Niet alleen is het kweken van hennep uitdrukkelijk verboden in de bepalingen van de akte vestiging ondererfpacht koopgarant, bovendien is het een feit van algemene bekendheid dat hennepkwekerijen een hoge mate van luchtvochtigheid vereisen die schadelijk voor de woning kan zijn en dat zij (stank)overlast veroorzaken. Daarbij is een hennepkwekerij brandgevaarlijk. De rechtbank verwijst naar haar eerdere uitspraken waarin zij eerder heeft bepaald dat het kweken van hennep kwalificeert als een ernstige mate van tekortschieten in de nakoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW (Rechtbank Rotterdam 28 augustus 2013, NJF 2013/427, ECLI:NL:RBROT:2013:6732, Rechtbank Rotterdam 12 januari 2011, Prg 2011/62, ECLI:NL:RBROT:2011:BP7004, Rechtbank Rotterdam 24 april 2013, NJF 2013/317, ECLI:NL:RBROT:2013:CA3047). Ter zake van de brandgevaarlijkheid verwijst de rechtbank in het onderhavige geval naar de door Woonbron in het geding gebrachte documentatie van Stedin, waarin is vermeld dat de elektrische installatie van deze hennepkwekerij zeer onprofessioneel is aangelegd. Er was sprake van ondeugdelijke beveiliging tegen directe en indirecte aanraking, waardoor er kans was op elektrocutie. Voorts was er te weinig rekening gehouden met warmteontwikkeling door lampen en kachels en onvoldoende beveiliging tegen overstroom en kortsluiting, waardoor een brandgevaarlijke situatie was ontstaan. Daaraan doet niet af dat zich in het onderhavige geval geen brand heeft voorgedaan, noch dat er slechts sprake was van een korte duur van de hennepkwekerij. De hennepkwekerij is immers niet op initiatief van [gedaagde] of haar toenmalige partner, maar door ingrijpen van de politie beëindigd en een langduriger exploitatie alsmede verwezenlijking van voornoemde risico’s is als gevolg daarvan voorkomen.

Zie ECLI:NL:RBROT:2013:10874 (hennepteelt & erfpacht).

In een andere zaak vernietigt de verhuurder op grond van artikel 6:228 Burgerlijk Wetboek de huurovereenkomst, nadat de politie heeft geconstateerd dat de huurder een andere woning heeft ingericht voor de hennepteelt. De rechtbank acht deze vernietiging rechtmatig omdat aan alle eisen van dwaling is voldaan:

 

Vast staat dat de verhuurder bij het tekenen van de huurovereenkomst met (onder andere) de huurder voor adres 117 van de inrichting van een hennepkwekerij in adres 66 niet op de hoogte was en dat de verhuurder, ware zij daarvan op de hoogte geweest, die laatste huurovereenkomst niet zou hebben gesloten en nagekomen. Haar vaste – door de huurder niet ter discussie gestelde – beleid is immers om geen andere woning uit haar bestand te verhuren aan een huurder in wiens huurwoning eerder een hennepkwekerij is ontdekt.

(…)

De verhuurder meende dus in de persoon van de huurder te maken te hebben met iemand die sinds 2004 probleemloos van haar had gehuurd, maar bleek te maken te hebben met iemand die kort tevoren een woning van haar had ingericht als professionele hennepkwekerij. Bij een juiste voorstelling van zaken omtrent het gedrag van de huurder in de vorige woning die hij van haar huurde (66), zou de verhuurder de huurovereenkomst voor de nieuwe woning (117) niet hebben gesloten. Deze onjuiste voorstelling van de verhuurder is (mede) veroorzaakt door een onjuist gebleken inlichting van de huurder, namelijk dat hij in 66 een goed huurder was geweest, althans door een schending door de huurder van zijn verplichting om van zijn gedrag in de vorige woning aan de verhuurder mededeling te doen alvorens de nieuwe woning van haar te huren. Aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling is hiermee voldaan, en de verhuurder heeft de overeenkomst reeds buiten rechte op die grond vernietigd. Dit betekent dat de primaire vordering (verklaring voor recht) op de primaire grondslag wordt toegewezen. Toewijsbaar is ook de nevenvordering tot ontruiming. Mede gelet op het belang van de verhuurder bij handhaving van haar beleid kan het financiële belang van de huurder (hij heeft kosten gemaakt voor inrichting van 117) niet tot een ander oordeel leiden.

(..)
De gevolgen van de vernietiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming treffen ook de huurster, ook al heeft zij de dwaling van de verhuurder niet veroorzaakt en is zij in de nakoming van haar verplichtingen onder de oude huurovereenkomst (voor 14) niet tekortgeschoten. Vernietigd is immers de (gehele) overeenkomst, die wat dat betreft niet valt te splitsen in een deel dat betrekking heeft op de huurder een deel dat betrekking heeft op de huurster. Voor de vernietiging is voorwaarde dat deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, en aan die voorwaarde is gelijk hiervoor overwogen voldaan. Niet van belang is vervolgens wie van de beide personen waaruit de wederpartij bestaat de inlichting (of het achterwege laten daarvan) die de dwaling heeft veroorzaakt, heeft gegeven.

Zie ECLI:NL:RBLIM:2014:123 (dwaling & hennepteelt).