Gerechtshof: aantreffen hennepkwekerij rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst

In een woning wordt een hennepkwekerij (128 planten) aangetroffen. De verhuurder vordert vervolgens dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Hoewel de kantonrechter van mening is dat de huurder ernstig tekort is geschoten, rechtvaardigen persoonlijke omstandigheden de ontbinding niet.

Het gerechtshof is het daarmee oneens en ontbindt alsnog de huurovereenkomst vanwege de hennepkwekerij.

Het gerechtshof overweegt:

4.5.1. Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen van [geintimeerde sub 1.] in het licht van haar persoonlijke omstandigheden onvoldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.
4.5.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat sprake is van een tekortkoming van [geintimeerde sub 1.] in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming is niet van geringe betekenis. [geintimeerde sub 1.] heeft om daarmee financieel voordeel te behalen haar zolderverdieping ter beschikking gesteld aan een derde die daar een hennepkwekerij heeft ingericht. [geintimeerde sub 1.] heeft in hoger beroep erkend dat zij wist van de aanwezigheid van de hennepplantage (punt 6 memorie van antwoord) en dat zij ernstig tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst (punt 7 memorie van antwoord).

4.5.3. Het hof tekent hierbij nog aan dat van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid en exploitatie van een bedrijfsmatige hennepplantage in een huurwoning als de onderhavige, voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht, schimmel, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) en andere serieus te nemen nadelige effecten in het leven roept. Voorbeelden van andere mogelijk nadelige effecten zijn: de negatieve uitstraling op de omgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en het feit dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies indien in hun woningen brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt. Het hof merkt in dit verband nog op dat in diverse media de laatste jaren ruime aandacht is besteed aan de hiervoor geschetste gevaren en nadelen die kleven aan de illegale bedrijfsmatige hennepteelt in particuliere huurwoningen zoals de onderhavige en aan het feit dat woningcorporaties het illegaal kweken van hennep in hun huurwoningen niet (kunnen) tolereren. Ook BrabantWonen heeft de afgelopen jaren publicaties van die strekking gedaan, zoals blijkt uit de producties 8 en 9 bij de inleidende dagvaarding.

4.5.4. Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geintimeerde sub 1.] heeft zich op toepassing van deze tenzijclausule beroepen.
Namens [geintimeerde sub 1.] is daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd:
A. [geintimeerde sub 1.] functioneert op een verstandelijk licht beperkt niveau. Zij heeft daardoor minder goed de gevolgen kunnen overzien van haar handelen. De tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan haar daardoor niet althans slechts in verminderde mate worden toegerekend. De publicaties van BrabantWonen over de gevolgen van hennepteelt heeft zij niet ontvangen of niet gelezen.
B. [geintimeerde sub 1.] is hartpatiënte en diabetespatiënte. Indien zij het gehuurde moet ontruimen kan dat schadelijk zijn voor haar gezondheid.
C. [geintimeerde sub 1.] heeft inmiddels contact met hulpverlenende en begeleidende instanties, waardoor de kans dat zij opnieuw een hennepplantage in haar woning zal laten installeren, zeer klein is. Haar sociale situatie is door de gestarte hulpverlening verbeterd.
D. Een ontruiming zal de inmiddels opgestarte hulpverlening en begeleiding verstoren.

4.5.5. Het hof overweegt naar aanleiding van het onder A gestelde dat ontbinding van een overeenkomst ook mogelijk is indien de tekortkoming waarop de ontbinding is gebaseerd, niet aan de betrokkene kan worden toegerekend. Anders gezegd: toerekenbaarheid van de tekortkoming is niet vereist voor ontbinding. Dat geldt in beginsel ook bij huurovereenkomsten. BrabantWonen heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat in de door haar verhuurde woningen geen activiteiten plaatsvinden die overlast kunnen veroorzaken voor andere huurders van BrabantWonen en die schade kunnen veroorzaken aan het gehuurde. Dergelijke activiteiten hebben in dit geval wel plaatsgevonden en die enkele omstandigheid geeft aan BrabantWonen reeds de bevoegdheid om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Hierbij mag meewegen dat BrabantWonen de gerechtvaardigde wens heeft om precedentwerking te voorkomen. BrabantWonen heeft zich er terecht op beroepen dat afwijzing van de onderhavige vordering tot ontbinding en ontruiming een stimulans zou kunnen vormen voor kwaadwillenden om hennepkwekerijen juist bij sociaal zwakkeren onder te brengen, met alle risico’s van dien voor verhuurders als BrabantWonen.

4.5.6. Ook het onder B gestelde staat naar het oordeel van het hof niet in de weg aan toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Uit het Sociaal verslag volwassenen van MEE Noordoost Brabant blijkt dat [geintimeerde sub 1.] regelmatig controles ondergaat in het ziekenhuis. Dit kan ook doorgang vinden indien [geintimeerde sub 1.] als gevolg van een ontruiming gebruik moet maken van noodopvang. Dat een ontruiming tot acute gezondheidsproblemen zal leiden is naar het oordeel van het hof niet aannemelijk geworden.

4.5.7. De onder C en D genoemde omstandigheden vormen inderdaad indicaties die pleiten tegen toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming, maar tegenover die indicaties staan de gerechtvaardigde belangen die BrabantWonen heeft bij het wèl toewijzen van die vorderingen. Die belangen zijn ook klemmend, gelet op de aard van de tekortkoming en de gerechtvaardigde wens van BrabantWonen om, mede ter voorkoming van precedentwerking, aan haar strikte anti-hennepbeleid vast te houden.
Bij afweging van deze belangen is het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat niet voldaan is aan de in artikel 6:265 verwoorde “tenzij-clausule”. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat de tekortkoming gelet op de omstandigheden van dit geval van een zodanige aard of geringe betekenis is dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geintimeerde sub 1.] al onder begeleiding staat van hulpverlenende instanties. Die begeleiding kan voortgezet en zo nodig geïntensiveerd worden. De gevolgen van een ontruiming zullen voor [geintimeerde sub 1.] weliswaar ingrijpend zijn, maar dit behoeft niet te leiden tot een noodtoestand en rechtvaardigt niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven.

Zie LJN: BV6096.