Verhuurder moet huurder ondanks huurachterstand een andere woning aanbieden

Een huurder van woningstichting Vaals kampt met gezondheidsproblemen en verzoekt om een andere huurwoning. De huurder heeft een huurachterstand. De verhuurder wil daarom geen andere woning aanbieden. De huurder vordert:

“Gedaagde te bevelen om binnen 3 maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eiseres een voor eiseres passende woning te verhuren, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 100,– per dag voor elke dag die gedaagde niet aan het in deze te wijzen vonnis voldoet, zulks met veroordeling van gedaagde in de kosten van dit kort geding.”

De woningstichting stelt:

De Woningstichting Vaals heeft betoogd dat ingevolge het liberale karakter van het Nederlandse recht, in Nederland geen plaats is voor contractsdwang en dat dit uitgangspunt ook geldt voor woningcorporaties. Immers, onder de vigerende regelgeving is slechts sprake van een richtlijn aan woningcorporaties, waaraan woningzoekenden geen (rechtstreekse) aanspraak op toewijzing van een woning kunnen ontlenen.

De kantonrechter overweegt:

Voorop gesteld dient te worden dat de Woningstichting inderdaad vrij is om te bepalen met wie zij al dan niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan, zij het met dien verstande dat daarbij, in verband met haar maatschappelijke verantwoordelijkheid als nagenoeg enige woningcorporatie in het gebied waar [eiseres] op is aangewezen, van haar onder deze omstandigheden extra zorgvuldigheid mag worden gevergd en daardoor die contractsvrijheid wordt beperkt. De vraag is dan ook of in het onderhavige geval de seponering van de aanvraag van [eiseres] al dan niet in strijd is met de maatschappelijke zorgvuldigheid die de Woningstichting Vaals in aanmerking moet nemen.

Gezien het feit dat Woningstichting Vaals een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 70 Woningwet heeft zij ingevolge artikel 70c Woningwet de taak mensen te beschermen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. De vrijheid wordt nog verder ingeperkt door de omstandigheid dat Woningstichting Vaals in principe een monopoliepositie heeft ten aanzien van betaalde huurwoningen in Vaals.

Vervolgens toetst de kantonrechter het beleid van de woningstichting:

De Woningstichting heeft haar beleid voor zover thans van belang als volgt geformuleerd:

“Uw inschrijving komt te vervallen als er sprake is van slecht betalingsgedrag, storend woongedrag of de wijze van bewoning van de te verlaten woning”

In het algemeen kan zonder meer gesteld worden dat een woningcorporatie een redelijk belang heeft bij het in acht nemen van deze criteria. Onderzocht moet worden of zij zich in het voorliggende geval terecht daarop beroept.

(…)

De huurachterstand die op dit moment is ontstaan bij [X] is te wijten aan een misverstand omtrent de huurtoeslag. Er is weinig reden om aan te nemen dat de huurschuld niet middels een regeling kan worden voldaan. Er is evenmin reden om aan te nemen dat er in de toekomst problemen zullen ontstaan met de betaling van de huur. De huur wordt immers rechtstreeks voldaan door Pentasz Mergelland. Daarbij komt dat de goederen van [eiseres] inmiddels onder bewind zijn gesteld.

(…)

De vordering zal daarom worden toegewezen. Ook de gevorderde dwangsom is toewijsbaar.
Nu de Woningstichting bij pleitnotitie met zoveel woorden heeft gesteld dat zij de prikkel van een dwangsom niet nodig heeft om aan het vonnis te voldoen, zal de vaststelling van een beperkte dwangsom haar niet deren. Om de urgentie niet uit het oog te verliezen is de bepaling van een gemaximeerde dwangsom, als navolgend op te leggen, toch zinvol.

Zie LJN: BP8601