Overlast aanpakken met gedragsaanwijzingen: antwoord op de meest gestelde vragen
Overlast in en rond huurwoningen kan worden aangepakt met gedragsaanwijzingen. In 2013 werd de gedragsaanwijzing door het publiek uitgeroepen als meest innovatieve juridische idee wereldwijd. Veel corporaties en gemeenten willen aan de slag met dit instrument, maar hebben nog wel een aantal vragen. Ik heb de meest gestelde vragen op een rijtje gezet.
1. Wat is een gedragsaanwijzing?
Een gedragsaanwijzing is een voor een overlastveroorzakende huurder geldend gebod (‘verplichting tot het doen van iets’) of een verbod (‘verplichting tot het nalaten van iets’). Voorbeelden zijn een verbod op het hebben van een hond, een verbod op pianospel in de nacht, een verbod op het ontvangen van drugsverslaafden, een contactverbod of een gebod om hulpverlening in de woning te aanvaarden.
2. Wat is het doel van een gedragsaanwijzing?
Een gedragsaanwijzing wil de overlast snel verminderen en stoppen. De klachten van de buren worden zo snel serieus genomen. Daarnaast wil de gedragsaanwijzingen bereiken dat de overlastveroorzaker en zijn familie niet uit hun huurwoning worden gezet vanwege de overlast. Ten slotte wordt met een gedragsaanwijzing zo veel mogelijk geprobeerd om onderliggende oorzaken van de overlast (zoals psychische problemen, verslaving of familieproblemen) aan te pakken.
3. Overlast kan toch worden opgelost met bemiddeling en mediation?
Corporatiemedewerkers, wijkagenten, gemeenteambtenaren en buurtbemiddelaars lossen veel zaken op. Dat moet vooral zo blijven. De gedragsaanwijzing is bedoeld voor de gevallen die niet meer met drang/bemiddeling kunnen worden opgelost, maar die niet voor ontruiming in aanmerking komen. De buren hebben in dat geval heel veel last, maar het duurt soms jaren voordat juridisch wordt ingegrepen.
4. Wanneer wordt een gedragsaanwijzing ingezet?
De gedragsaanwijzing wordt ingezet als de woonoverlast aan drie voorwaarden voldoet. Ten eerste moet de overlast voldoende ernstig zijn om actie van de verhuurder te rechtvaardigen. De ernst van de overlast zal per geval moeten worden beoordeeld. Ten tweede moet de overlast niet meer met bemiddeling en drang kunnen worden aangepakt. Dat is bijvoorbeeld het geval als buurtbemiddeling niet slaagt of niet kan worden ingezet. Zo kan een overlastveroorzaker psychische problemen hebben, verslaafd of gewelddadig zijn. Ten derde is de ontruiming van de huurwoning (nog) niet aan de orde. Dat kan zijn omdat de overlast (nog) niet ernstig genoeg is om naar de rechter te stappen. De belangen van de overlastveroorzaker en zijn familie kunnen ook zo groot zijn dat een ontruiming niet proportioneel is.
5. Wat voegt de gedragsaanwijzing toe aan de reguliere aanpak van woonoverlast?
De gedragsaanwijzing is een aanvullend instrument dat eerder ingezet kan worden tegen ernstige woonoverlast dan het instrument van ontruiming. De buren worden sneller geholpen en de overlastveroorzaker hoeft zijn woning niet te verlaten. Er wordt vroegtijdiger, maar minder ingrijpend opgetreden tegen woonoverlast.
6. Wie legt een gedragsaanwijzing op?
Een gedragsaanwijzing kan op twee manieren worden opgelegd. Ten eerste kan de overlastveroorzaker op elk moment vrijwillig een gedragsaanwijzing met de verhuurder overeenkomen. De gedragsaanwijzing wordt dan opgenomen in een overeenkomst, die bij de reguliere huurovereenkomst wordt gevoegd. Ten tweede kan de rechter een gedragsaanwijzing opleggen. Dat gebeurt als de huurder niet vrijwillig een gedragsaanwijzing wil overeenkomen of als de huurder zich niet aan de vrijwillig overeengekomen gedragsaanwijzing houdt.
7. Hoe legt de rechter een gedragsaanwijzing op?
Een rechter legt op verzoek van de verhuurder een gedragsaanwijzing op. Deze procedure heeft twee stappen.
Stap 1
De verhuurder dient bij een rechter een vordering in. Hij vordert primair de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning (artikelen 6:265 Burgerlijk Wetboek en 7:213 Burgerlijk Wetboek). Subsidiair vordert de verhuurder de veroordeling van de huurder tot nakoming van zijn verplichtingen als goed huurder (artikelen 3:296 Burgerlijk Wetboek en 7:213 Burgerlijk Wetboek) en een daaraan verbonden dwangsom. In deze subsidiare vordering moet de concrete gedragsaanwijzingen zo precies mogelijk worden omschreven. De verhuurder vordert tevens dat de huurder in de kosten van het geding wordt veroordeeld.
De verhuurder moet kunnen aantonen dat de huurder overlast veroorzaakt. De huurder moet tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de wet. Het is niet noodzakelijk dat er sprake is van een ernstige tekortkoming van de huurder.
Stap 2
De huurder, verhuurder en andere belanghebbenden (bijvoorbeeld de wijkagent, hulpverleners, gemeenteambtenaren, familie en buren) worden waar mogelijk uitgenodigd voor de rechtszitting. Tijdens de zitting bespreekt de rechter de situatie en de vordering. De verhuurder en de overlastveroorzaker mogen hun verhaal doen. De rechter zal onderzoeken of overleg tussen partijen nog mogelijk is.
Mochten de partijen ter zitting tot afspraken kunnen komen, dan worden die vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Deze overeenkomst bevat de gedragsaanwijzing en eventueel een boetebeding. De verhuurder verzoekt de rechter om de zaak aan te houden en de eindbeslissing bijvoorbeeld een half jaar uit te stellen. Mocht de huurder zich niet aan de afspraken houden, dan kan alsnog een uitspraak worden gekregen.
Mochten de partijen niet tot afspraken kunnen komen, dan zal de rechter uitspraak doen. Als de overlast al ernstig genoeg is, zal hij de ontbinding/ontruiming en de kostenveroordeling toewijzen. Mocht hij dat niet doen, dan zal de rechter in beginsel de gedragsaanwijzing (‘de vordering tot nakoming’) en de kostenveroordeling toewijzen. Het is dan wel noodzakelijk dat de overlast is aangetoond en de gedragsaanwijzing voldoende precies is omschreven.
8. Wat gebeurt er als de huurder zich niet aan de gedragsaanwijzing houdt?
Na de zitting wordt door de verhuurder, politie, hulpverlening en gemeente bekeken of de huurder zich aan de gedragsaanwijzing houdt. Mocht er nog steeds sprake zijn van overlast, dan is de rechter weer aan zet.
Als de huurder ter zitting akkoord is gegaan met een gedragsaanwijzing (neergelegd in een vaststellingsovereenkomst) en de rechtszaak is aangehouden, dan zal de rechter uitspraak doen nadat de aanhoudingstermijn is verstreken. De kans is groot dat hij de primaire vordering tot ontbinding/ontruiming en de kostenveroordeling zal toewijzen, omdat er sprake van een tekortkoming is en eerst een minder ingrijpend instrument is toegepast. De rechter kan ook besluiten om de subsidiaire nakomingsvordering (‘de gedragsaanwijzing’) en de kostveroordeling toe te wijzen, als de ontbinding en ontruiming nog te ingrijpend zijn.
De verhuurder vordert de ontbinding en de ontruiming als de rechter een nakomingsvordering (‘de gedragsaanwijzing’) heeft toegewezen en de huurder zich daaraan niet heeft gehouden. De kans is groot dat hij deze ontruimingsvordering zal toewijzen, omdat er sprake van een tekortkoming is en eerst een minder ingrijpend instrument is ingezet.
9. Waarom wordt zo snel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning gevorderd?
De gedragsaanwijzing heeft niet tot doel om de overlastveroorzaker dakloos te maken. Het kan daarom vreemd lijken dat de verhuurder primair de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning vordert. Er is om een aantal redenen gekozen om dit wel te doen. Allereerst maakt deze vordering de overlastveroorzaker en de buren duidelijk dat het blijven veroorzaken van overlast niet zonder gevolgen blijft. Daarnaast hoeft de verhuurder geen tweede dagvaarding uit te brengen, als de huurder overlast blijft veroorzaken nadat hij vrijwillig ter zitting een vaststellingsovereenkomst is aangegaan. Ten slotte ligt de vordering juridisch voor de hand, omdat de Hoge Raad (NJ 1994, 317) heeft bepaald dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van een overeenkomst rechtvaardigt.
10. Wat zijn inspiratiebronnen bij het ontwikkelen van een gedragsaanwijzing?
Voor de inhoud van een gedragsaanwijzing kan inspiratie worden opgedaan bij toegewezen vorderingen in het burenrecht (artikel 5:37 Burgerlijk Wetboek) en de bepalingen uit laatste-kans-overeenkomsten. Deze overeenkomsten worden veelal gesloten met huurders die eerder uit hun huurwoning zijn gezet vanwege overlast. In deze overeenkomsten staan veelal op maat gemaakte verboden en geboden, die gericht zijn op het voorkomen van specifieke overlast.
11. Is een gedragsaanwijzing niet een te soft instrument?
Hoewel niet direct wordt gekozen voor de ontruiming van de huurwoning, is de gedragsaanwijzing zeker niet soft. In de gedragsaanwijzing kunnen ingrijpende verboden en geboden staan. Bovendien kan de gedragsaanwijzing worden gehandhaafd met een contractuele boete, een dwangsom en uiteindelijk de ontruiming van de huurovereenkomst.
12. Kunnen met de gedragsaanwijzing kosten worden bespaard?
De gedragsaanwijzing is niet primair gericht op kostenbesparing. Het doel is om de buren eerder te helpen, zonder daarbij de overlastveroorzaker en zijn familie dakloos te maken. Toch kunnen er veel kosten worden bespaard als het aantal ontruimingen vanwege overlast kunnen terugdringen. Het kost veel geld om mensen te herhuisvesten. Daarnaast kan de gedragsaanwijzing de duur van dossieropbouw verkorten. Omdat een ontruiming van een huurwoning een gedegen dossier vergt, worden bij verhuurders veel uren gestoken in het opbouwen van een dossier. Daarnaast veroorzaakt dit ook kosten bij onder meer de politie, gemeente, GGZ, GGD en de verslavingszorg. Ten slotte is de gang naar de rechter voor ontbinding en ontruiming ook kostbaar, omdat goed onderbouwd moet worden waarom de overlast de ontruiming/ontbinding rechtvaardigt.
13. Kan de gedragsaanwijzing ook worden ingezet bij woonoverlast in/rond koopwoningen?
Deze gedragsaanwijzing kan alleen bij overlast in/rond huurwoningen worden ingezet. Bij koopwoningen is de inzet van een gedragsaanwijzing in bovenstaande vorm niet mogelijk. Er zijn wel plannen om gedragsaanwijzing bij koopwoningen in te voeren.
14. Waar kan ik met vragen terecht?
U kunt een mail sturen naar m.vols@rug.nl
Mooi instrument!!!!
had ik 10 jaar geleden moeten hebben! versneld invoeren svp!!