Muizenoverlast is een gebrek in het huurrecht

Een winkelier huurt een pand. In dit pand heerst, zo blijkt al snel, een muizenplaag. Zelfs na inzet van een ongediertebestrijder is het zo erg gesteld met de muizen dat het niet langer mogelijk is de winkel te exploiteren. De winkelier stelt dat sprake is van een gebrek, zoals bedoeld in artikel 7:204 BW, en stopt met  betaling van de huur op. Daarnaast wil de winkelier de huurovereenkomst ontbinden.  Artikel 7:204 Burgerlijk wetboek luidt als volgt:

‘1. De verhuurder heeft met betrekking tot gebreken van de zaak de in deze afdeling omschreven verplichtingen.

2. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

3. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 211 en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2.’