Koopovereenkomst woning ontbonden na verzwijgen overlast buren?

Appellanten kopen een woning. Het blijkt dat de verkopers al langere tijd overlast ondervinden van de buren. Dit vermelden zij niet aan de kopers. Na de verkoop ondervinden de kopers ook veel overlast van de buren. Deze overlast is zodanig ernstig dat zij vorderen dat de koopovereenkomst wordt ontbonden of vernietigd. De verkopers hadden namelijk de overlast moeten melden.

De rechtbank wijst deze vordering af. Het Hof houdt zijn beslissing nog aan, maar schetst wel het afwegingskader dat hier van toepassing is:

3.3 De kern van het geschil tussen partijen, zoals dat ook in hoger beroep aan de orde is, wordt gevormd door de vraag of [geïntimeer-den]in de gegeven omstandigheden bij gelegenheid van de onderhande-lingen met betrekking tot de koopovereenkomst melding hadden moeten maken van hun relatie tot [K. c.s.]en het door de laatsten ten toon gespreide gedrag en of, door dat niet te melden, de woning niet die mate van woongenot verschaft die [appellanten] op grond van de over-eenkomst mochten verwachten dan wel [appellanten] hebben gedwaald.

3.4 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat elke burenrelatie een eigen dynamiek kent. Die dynamiek brengt mee dat wat door de een als hinderlijk wordt ervaren, de ander niet stoort. Ook de mate waarin de ene buur bereid en in staat is tegemoet te komen aan door de andere buur ervaren hinder zal van geval tot geval verschillen. En tenslotte zal het ook van persoon tot persoon verschillen of en in hoeverre het woongenot door hinderlijk gedrag van de buren in re-levante mate wordt aangetast en of men bereid en in staat is of moet worden geacht, dat als hinderlijk ervaren gedrag aan de bron zelf te redresseren. Het gaat dus, kort gezegd, in beginsel in dit opzicht om zeer specifieke omstandigheden die meewegen bij de beantwoording van de vraag of het gedrag van de buren meebrengt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en op [geïntimeerden]de plicht rust-te mededeling te doen van hun relatie met [K. c.s.]. De enkele om-standigheid dat tussen [geïntimeerden]en [K. c.s.]vanaf – in ieder geval – de zomer van 2007 een burengeschil is ontstaan brengt daarom niet zonder meer mee dat zij daarvan aan [appellanten] melding moes-ten doen.

3.5 Het hof acht daarom in deze zaak relevant of [K. c.s.]zich je-gens [geïntimeerden], naar objectieve maatstaven, structureel en ernstig hinderlijk hebben gedragen. Het hof acht voorts van belang of [geïntimeerden]hadden moeten begrijpen dat er een reële kans be-stond dat [K. c.s.]ook jegens [appellanten] dit gedrag zouden gaan vertonen. Hetgeen in het slot van rechtsoverweging 3.4 is overwogen kan in dit licht anders zijn als voldaan wordt aan de navolgende (niet restrictief of uitputtend bedoelde) voorwaarden; de gemoti-veerde stelplicht met betrekking tot die voorwaarden rust op [appel-lanten]
In de eerste plaats dient het gedrag van [geïntimeerden]en hun kin-deren zodanig te zijn, dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst behoren te beseffen dat er een aanmerkelijke kans is dat [appellanten] en hun gezin zich vergelijkbaar zullen gedra-gen. Er moet mitsdien sprake zijn van een onder de omstandigheden van het geval als maatschappelijk gangbaar te kenmerken gedrag van de verkoper. Verder dient zich de situatie voor te doen dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een aanmerkelijke kans bestaat dat [K. c.s.]zich, in reactie op het gedrag van [appellan-ten], op eenzelfde hinderlijke wijze jegens hen zouden gaan gedragen als zij dat jegens [geïntimeerden]deden. Anders gezegd, de gedragin-gen van de buren in reactie op gedragingen van koper dienen niet in-gegeven te zijn door persoonlijke animositeit, maar los te staan van de gedragingen van de koper op zichzelf. Voorts moet sprake zijn van langdurig en structureel hinderlijk gedrag van [K. c.s.], dat zich naar objectieve maatstaven genomen laat aanzien, in de toekomst structureel en langdurig zal voortzetten. De gedragingen van [K. c.s.]dienen daarenboven in beginsel onrechtmatig te zijn. Ten slotte is nodig dat [geïntimeerden]zich van het voorgaande bewust ook waren of hadden moeten zijn.

Zie LJN: BX3832