Huurder moet woning uit na overlast nachtelijke ruzies en vervuiling woning en tuin

Een huurder veroorzaakt veel overlast. In de woning vinden veel nachtelijke ruzies plaats, hetgeen voor buren voor geluidsoverlast zorgt. Ook is de tuin vervuild. De rechtbank beveelt de man om de woning te ontruimen. De huurder gaat tevergeefs in hoger beroep. Het Hof stelt over de ruzies:

De frequentie en de duur van de ruzies in de voor de nachtrust bestemde uren, vormden een ontoelaatbare overlast voor de (directe) buren van [opposant]. Derhalve handelde [opposant] in strijd met diens verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Het niet nakomen van deze verplichting, levert in beginsel een tekortkoming op jegens Allee Wonen die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [opposant] kan in zijn betoog, dat de nachtelijke ruzies aan zijn ex-vriendin te wijten zijn en een privéaangelegenheid vormden waar Allee Wonen zich buiten diende te houden, niet worden gevolgd. [opposant] is niet alleen aansprakelijk voor zijn eigen gedragingen als huurder doch ook voor de gedragingen van degenen die hij in zijn woning toelaat/laat verblijven. Ook de stelling van [opposant], dat deze nachtelijke ruzies tot het verleden behoren en zich thans niet meer voordoen aangezien de betreffende ex-vriendin de woning reeds geruime tijd heeft verlaten, kan hem niet baten. Immers is reeds veroorzaakte overlast naar zijn aard onomkeerbaar, zodat deze tekortkoming niet meer ongedaan gemaakt kan worden of kan worden weggenomen door zich in de toekomst van het veroorzaken van overlast te onthouden.

Over de vervuiling stelt het Hof:

Zoals onder punt 3.5. is overwogen behoort goed huurdersgedrag eveneens getoond te worden ten aanzien van de gehuurde woning zelf en de onmiddellijke nabijheid van de woning. [opposant] erkent dat er in en om de woning sprake was van aanwezige rommel, doch stelt dat de woning daardoor niet onbewoonbaar was geworden, de omwonenden daar geen last van ondervonden en er geen sprake was van een onhygiënische situatie. Op de diverse in het geding gebrachte foto’s van de woning en de tuin over het jaar 2010 en 2011, is zichtbaar dat er sprake is van een ontoelaatbare cumulatie van vuilniszakken, afval, (kapotte) spullen, rommel en (grof) afval. [opposant] kan niet in zijn betoog worden gevolgd, dat de overgelegde foto’s een overtrokken beeld scheppen van de aanwezige rommel omdat deze uit meerdere perspectieven is gefotografeerd en het voornamelijk gaat om detailopnamen. Het (omvangrijke) fotomateriaal toont – anders dan [opposant] beweert – diverse overzichtsfoto’s waaruit genoegzaam blijkt dat in meerdere vertrekken van de woning alsmede in de tuin een onacceptabele hoeveelheid vuilniszakken, spullen en (grof) afval is opgestapeld, die de normale toegang tot en het normale gebruik van deze ruimtes belemmerd. Zulks wordt bevestigd door de email van wijkagent [X] aan Allee Wonen van 8 maart 2009, waarin hij onder meer aangeeft dat het in de woning een grote puinhoop is en dat diverse kamers alsmede de trap niet meer op normale wijze te betreden zijn. Hetzelfde geldt voor de inhoud van de brief van 30 juli 2010 van de afdeling Handhaving van de gemeente Roosendaal. De stelling van [opposant], dat hij in beginsel zelf mag weten wat hij aan spullen in en om het huis verzamelt, treft geen doel voor zover daarbij de grenzen van goed huurderschap worden overschreden. De onderhavige situatie – ongeacht of deze de woning al dan niet onbewoonbaar maakt – kwalificeert als een onaanvaardbare overschrijding van de grenzen van betamelijk huurdersgedrag ten aanzien van de staat en het onderhoud van de woning zelf en daarbij behorende tuin. Ondanks dat [opposant] door Allee Wonen herhaaldelijk (schriftelijk) is gesommeerd deze situatie te verhelpen, is daaraan door [opposant] geen gehoor aangegeven op een wijze die de hoeveelheid (grof) afval, spullen en rommel (duurzaam) heeft teruggebracht tot een acceptabel niveau, zo blijkt onder meer uit de in maart 2011 gemaakt foto’s en uit de tijdens de ontruiming op 17 mei 2011 gemaakte foto’s. Gezien het vorenstaande is [opposant] dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen, welke tekortkoming in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dat de omwonenden geen (over)last hebben ondervonden van de toestand in en om de woning en er evenmin sprake was van een onhygiënische situatie of ongedierte – zoals [opposant] stelt – maakt het vorenstaande niet anders.

De huurder moet zijn woning ontruimen.

Zie LJN: BT8428