Hennepplantage in schuurtje bij woning leidt tot verlies van de huurwoning

In een schuur bij een woning wordt een hennepplantage aangetroffen (219 planten). De verhuurder vordert dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. De huurder stelt tevergeefs dat geen sprake is van een tekortkoming:

3.8.1
Naar het oordeel van de kantonrechter behoort tot de verplichting zich als goed huurder te gedragen niet alleen dat de huurder zich onthoudt van het hebben van een hennepkwekerij of -knipperij in het gehuurde, maar ook dat hij zich onthoudt van deze activiteiten in de bijgebouwen van de gehuurde woning.

3.8.2
De huurder heeft een zorgverplichting ten aanzien van het gehuurde. Dit betekent dat hij niet alleen voor de gehuurde zaak zelf goed moet zorgen, maar ook jegens de omgeving een zorgplicht heeft als het gaat om woonruimte, bijvoorbeeld om overlast te voorkomen.

3.8.3
Er is niet pas sprake van handelen in strijd met deze zorgplicht wanneer de overlast zich heeft gerealiseerd. De verhuurder hoeft dat ook niet af te wachten. Reeds wanneer door gedragingen van de huurder sprake is van een reële kans op overlast handelt de huurder in strijd met zijn zorgplicht.

3.8.4
Op grond van de bevindingen neergelegd in het proces-verbaal van politie alsmede de erkenning door [X] staat vast dat [X] in de berging die bij het gehuurde behoort een hennepknipperij heeft gehad. Gelet op de wijze waarop dit heeft plaatsgevonden en gezien de aangetroffen hoeveelheid moet voorts worden geoordeeld dat die activiteiten een commercieel althans tenminste bedrijfsmatig karakter droeg. [X] heeft ook erkend dat het in zijn bedoeling lag de door hem elders geteelde hennepplanten, waarvan hij tezamen met drie anderen de toppen in de berging knipte, tot softdrugs te bewerken die bestemd zijn voor de verkoop. In dit verband is niet zonder betekenis dat het om een zodanig grote hoeveelheid ging dat er vier personen voor de bewerking nodig waren.

3.8.5
Gelet op voormelde zorgplicht is sprake van toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.8.6
Van algemene bekendheid mag worden verondersteld dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in of bij het gehuurde gepaard gaat of kan gaan niet alleen met allerlei vormen van overlast (zoals in dit geval van stank die is geconstateerd), maar dat het, mede vanwege het risico van kortsluiting, een serieus gevaar kan opleveren voor de (brand-) veiligheid van omwonenden (waaronder andere huurders van Casade) en ook van de bewoners zelf. In deze komt voorts betekenis toe aan de verzekeringstechnische gevolgen die het vorenstaande onder andere voor Casade met zich brengt indien het risico van brand of ander onheil zich daadwerkelijk verwezenlijkt.

3.8.7
Op zichzelf is waar dat het hier niet gaat om een hennepkwekerij maar om het knippen van een groot aantal hennepplanten. In zoverre kan er, bijvoorbeeld voor wat betreft het aspect gevaarzetting, enig verschil zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat echter niet zodanig groot dat de in de jurisprudentie met betrekking tot de aanwezigheid van hennepkwekerijen in woningen ontwikkelde lijn hier geen opgeld zou doen. Bovendien moet worden bedacht dat het knippen van de toppen van grote aantallen hennepplanten met het doel een verhandelbaar eindproduct (“softdrugs”) te maken onder het verhandelen en produceren van soft drugs moet worden begrepen.
Evident is dat het huurder contractueel niet is toegestaan zich in het gehuurde met softdrugsproductie in te laten. De zorgplicht die op hem als huurder rust, brengt met zich dat hij zich ook van die activiteit dient te onthouden als die productieactiviteiten plaatsvinden in de bij de gehuurde woning behorende berging. Weliswaar heeft [X] deze berging van Casade om niet in gebruik (zodat van huur van de berging in strikte zin geen sprake is), maar dat recht van gebruik ontslaat hem niet van de zorgplicht als huurder. Zoals overwogen heeft deze zorgplicht niet alleen betrekking op de gehuurde zaak maar ook op de omgeving van het gehuurde.

3.8.8
In dit verband heeft voorts gewogen dat activiteiten als de onderhavige, nog daargelaten dat zij strafbaar zijn gesteld, vanwege het uitstralend karakter ervan een negatief en verloederend effect hebben of kunnen hebben op de (leefbaarheid van de) buurt en woonomgeving, en dat zij veelal verband houden met of weer leiden tot andersoortige criminele activiteiten dan wel dat uitlokken en dat zij, naar de ervaring leert, ook overigens allerhande ongewenste neven gevolgen met zich brengen rondom de verhuurbaarheid van woningen.

3.8.9
Gelet daarop heeft Casade een gerechtvaardigd belang zowel bij het voorkomen van die gevolgen als bij een duidelijk op ontmoediging gericht beleid en het tegengaan van precedentwerking. Dat op zichzelf niet onredelijk geoordeeld (stringente) beleid draagt zij ook uit. Maatschappelijk gezien is een andere opstelling mede gelet op de sociale doelstelling van Casade trouwens ongewenst en niet billijk ten opzichte van al haar overige huurders.

Vervolgens is het de vraag of de bijzonder aard van de tekortkoming aan ontbinding van de overeenkomst in de weg staat. Dat is volgens de rechter niet het geval:

[X] heeft in dit verband gewezen op de persoonlijke betekenis van de woning omdat de woning verbonden is aan herinneringen aan zijn overleden echtgenote. Daarnaast heeft hij gewezen op zijn investering ten behoeve van de woning, zowel in geld als in persoonlijke arbeidskracht.

3.11.3
Naar het oordeel van de kantonrechter staan deze omstandigheden niet aan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde in de weg. Hoezeer ook te begrijpen valt dat [X] gehecht is aan de woning en dat ontruiming negatieve gevolgen heeft voor zijn persoonlijke welbevinden en hem voor kosten plaatst, is het zeker nu het hem – blijkens zijn tegenover de politie afgelegde verklaring – duidelijk was dat hij zich aan een misdrijf schuldig maakte, toch in de eerste plaats de eigen verantwoordelijkheid van [X] om het gewraakte handelen achterwege te laten. Nu dat niet is gebeurd, komen de gevolgen voor zijn rekening, waarvoor temeer reden is nu, zoals overwogen, herhaling niet valt uit te sluiten.

3.11.4
Zijn investeringen in het gehuurde leggen hierbij geen doorslaggevend gewicht in de schaal omdat bij bevestigende beantwoording van de vraag of bij ontbinding van de huurovereenkomst sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van Casade, vergoeding in geld (zoals ook door [X] in reconventie gevorderd) een passende vorm van schadevergoeding is.

3.12
Het vorenoverwogen in aanmerking genomen wordt de huurovereenkomst op na te melden wijze ontbonden en dient [X] te worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

De huurder wordt wel schadevergoeding toegekend aangezien hij de woning heeft uitgebreid en vergroot.

Zie LJN: BU7156