Gerechtshof: proportionaliteitstoets bij beoordeling buitengerechtelijke ontbinding 7:231 lid 2 BW vereist

De burgemeester sluit een huurwoning op grond van art. 13b Opiumwet. Vervolgens ontbindt de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk op grond van art. 7:231 lid 2 BW (de Wet Victor). De rechtbank toetst vervolgens of deze buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is. Dat blijkt het geval. Het Gerechtshof bevestigt dit vonnis. De belangrijkste passages uit het arrest:

8.  Volgens [appellant] is voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet alleen vereist dat een (onherroepelijk en definitief) besluit tot sluiting is gegeven, maar ook dat komt vast te staan dat de openbare orde is verstoord. Het is aan de verhuurder om dat laatste aan te tonen. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog, omdat het op een verkeerde lezing van artikel 7:228 lid 2 BW berust. Voor een sluitingsbevel op grond van artikel 13b Opiumwet is niet vereist dat de openbare orde is verstoord. Vereist is dat een middel als bedoeld in lijst I of II van die wet is verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe in de woning aanwezig is, kortom dat in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld. De tekst van artikel 7:231 lid 2 BW brengt dat ook tot uitdrukking door ten aanzien van een sluiting op grond van artikel 13b Opiumwet te bepalen dat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden “op de grond dat (…) door gedragingen in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten (…)”. De openbare orde speelt alleen een rol bij de sluiting op grond van artikel 174a Gemeentewet. Dat ligt ook voor de hand omdat die bepaling de burgemeester juist de bevoegdheid geeft om vanwege gedragingen waardoor de openbare orde wordt verstoord een gebouw of erf te sluiten. Dat verstoring van de openbare orde bij een sluitingsbevel op grond van artikel 13b Opiumwet niet is vereist, volgt ook uit de parlementaire geschiedenis betreffende de laatste wijziging van die bepaling. In de memorie van toelichting op de wijziging (Kamerstukken II 2005/06, 30 515, nr. 3. p.2) is onder meer vermeld:
“Dit betekent dat de burgemeester voortaan uitsluitend wegens overtreding van de Opiumwet bestuursdwang kan toepassen ten aanzien van illegale verkooppunten, ongeacht of deze in woningen of andere lokalen zijn gevestigd. Bij woningen is dus voor sluiting niet langer verstoring van de openbare orde of vrees daartoe nodig.”

9.  Het is niet uitgesloten dat het besluit tot sluiting in de bestuursrechtelijke procedure geen stand houdt. In dat geval is de grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk en is de onbindingsverklaring nietig, in die zin dat zij niet het beoogde rechtsgevolg heeft en dan ook niet leidt tot ontbinding van de overeenkomst (vgl. Hoge Raad 8 juli 2011, LJN BQ1684 r.o. 3.3.1). Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een (nog) niet onherroepelijk besluit tot sluiting, dient de (civiele) rechter zich er dan ook rekenschap van te geven dat het besluit kan worden vernietigd en zal hij zich een oordeel moeten vormen over de kans dat het besluit vernietigd zal worden. Wanneer het besluit onherroepelijk is geworden, kan er in de ontruimingsprocedure tussen verhuurder en huurder uiteraard wel van worden uitgegaan dat een deugdelijke grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding
– het besluit tot sluiting, dat dan niet meer aantastbaar is – aanwezig is.

10.  Indien sprake is van een onherroepelijk besluit tot sluiting – en de verhuurder gerechtigd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden – dient de rechter, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, in de ontruimingsprocedure nog wel te beoordelen of het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding door de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dat kader dient, mede gelet op de uitspraak van het EHRM van 13 mei 2008 inzake McCann/Verenigd Koninkrijk (RvdW 2008, 857) te worden getoetst of de gevolgen van de ontruiming evenredig zijn aan het doel ervan, waarbij rekening moet worden gehouden met het woonbelang van [appellant]. Indien het sluitingsbesluit nog niet definitief is geworden dient deze belangenafweging ook plaats te vinden. In dat geval komt aan het woonbelang van de huurder groter gewicht toe naarmate onzekerder is of het sluitingsbesluit wel stand zal houden.

Zie LJN: BV2383. Zie voor het vonnis van de kantonrechter, LJN: BR3908

Dit arrest bevestigt hetgeen wat ik al betoogde in M. Vols & S.D. van Wijk, ‘Wet Victor en de proportionaliteitstoets uit artikel 8 EVRM’, WR Tijdschrift voor huurrecht 2011, 128. Uit art. 8 EVRM vloeit voort dat de proportionaliteit van  buitengerechtelijke ontbinding en de daarop volgende ontruiming door de rechter moet kunnen worden getoetst.

Zie ook Hof Den Bosch 24 januari 2012, LJN: BV1717