Buitengerechtelijke ontbinding (7:231 lid 2 BW) na sluiting woning op grond van 13b Opiumwet

Geplaatst op door

Een verhuurder ontbindt een huurovereenkomst buitengerechtelijk, nadat de huurwoning op grond van art. 13b Opiumwet door de burgemeester is gesloten. De rechter acht deze buitengerechtelijke ontbinding (art. 7:231 lid 2 BW) rechtmatig.De rechter overweegt:

3.5 Thuisvester is rechtsgeldig tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan op de enkele grond dat de burgemeester de woning heeft gesloten op basis van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet, zoals vermeld in het besluit van 5 februari 2013. Het verweer van [gedaagde], dat niet zij zich schuldig heeft gemaakt aan strafbare feiten maar dat haar zoons daarvoor verantwoordelijk zijn, althans dat zij niet wist wat zich in de woning afspeelde, zodat er geen sprake is van een tekortkoming harerzijds, slaagt niet, nog daargelaten dat dit verweer innerlijk tegenstrijdig is met haar opmerkingen dat zij alles heeft geprobeerd om haar zoons op het rechte pad te houden en uitschrijving van hen uit haar woning te bewerkstelligen. Haar verweer gaat er immers aan voorbij, dat een op artikel 7:231 lid 2 BW gestoelde ontbinding “niet gegrond is op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat een gemeente een besluit als voormeld heeft genomen” (Kamerstukken II, 26 089, nr. 6, p. 37). Uit het doel en de strekking van artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat dit artikel geen zelfstandige voorwaarde voor de verhuurder bevat om aan te tonen dat er in het verhuurde pand in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld. Voldoende is dat er sprake is van een sluiting die gegrond is op gedragingen in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet. Indien [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat dergelijke gedragingen niet hebben plaatsgevonden en de sluiting dus niet terecht is, zal zij dat in de bestuursrechtelijke procedure tegen het sluitingsbevel moeten aanvoeren. De in het onderhavige geval nog openstaande rechtsgang zoals neergelegd in de Algemene wet bestuursrecht, is met voldoende waarborgen omkleed, zodat de burgerlijke rechter niet bevoegd is zich op dit terrein te begeven. Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat de verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Dit brengt met zich dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende sluitingsbevel in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dat is echter een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten (gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008, LJN BD1151, gerechtshof ’s-Gravenhage 8 december 2009, LJN BK7116, kantonrechter Haarlem 25 januari 2011, LJN BP2232 en gerechtshof
’s-Hertogenbosch 24 januari 2012, LNJ BV1717). De (voormalige) huurder zal zich dan in eerste instantie tot de burgemeester moeten wenden omdat het sluitingsbevel, indien het in de bestuursrechtelijke procedure vernietigd is, in beginsel onrechtmatig moet worden geacht zodat de huurder jegens de gemeente aanspraak kan maken op schadevergoeding.

3.6 Gelet op het voorgaande was Thuisvester bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en is [gedaagde] in beginsel gehouden tot ontruiming van de woning, tenzij ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of er sprake is van misbruik van recht. Daarbij geldt, dat de beperkende werking van laatstgenoemde twee leerstukken door de rechter terughoudend moet worden toegepast (Hof Den Haag 8 december 2009, LJN BK7116).

3.7 De kantonrechter overweegt in het licht van het vorenstaande, dat Thuisvester, in haar hoedanigheid van toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet, op de voet van het bepaalde in artikel 12a lid 1 van het Besluit Beheer Sociale Huursector een specifieke wettelijke taak heeft om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar wooneenheden gelegen zijn. Het is een feit van algemene bekendheid dat de leefbaarheid in deze buurten en wijken in het geding is, wanneer de burgemeester overgaat tot sluiting van een of meer daar gelegen woningen, in verband met de handel in drugs. Van een toegelaten instelling als Thuisvester mag in een dergelijk geval in beginsel worden verwacht, dat zij een bestuursrechtelijk optreden -zoals hier aan de orde- zoveel mogelijk ondersteunt, in het bijzonder door de huurrelatie met de bewoner(s) van een op last van de burgemeester gesloten pand zo spoedig mogelijk te beëindigen. Bovendien behartigt Thuisvester daarmee ook een eigen belang.
De verhuurbaarheid van woningen in dergelijke wijken wordt immers nadelig beïnvloed door de met -al dan niet vermeende- drugshandel in de buurt gepaard gaande, negatieve beeldvorming bij aspirant huurders.
Tegenover voornoemd belang van Thuisvester, staat het woonbelang van [gedaagde]. Zij heeft aangegeven een alleenstaande moeder te zijn met een thuiswonende, gehandicapte zoon en beroept zich op de gevolgen voor haar en deze minderjarige.
Zulks legt naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen concluderen dat haar belang moet prevaleren boven het belang van Thuisvester bij de gevorderde ontruiming. Bovendien is [gedaagde] met haar minderjarige zoons door de gemeente Rucphen crisisopvang geboden zodat zij hoe dan ook een dak boven hun hoofd hebben. Nu ook overigens geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die aan de gevorderde ontruiming in de weg staan, zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen, met dien verstande dat de feitelijke ontruiming niet eerder dient plaats te vinden dan twee weken na betekening van dit vonnis.
Ter zitting is door eiseres aangegeven dat, indien er goede gronden zijn om aan te nemen dat in de bestuursrechtelijke procedure bij de voorzieningenrechter een voor [gedaagde] positieve beslissing zal volgen, zij bereid is om de executie van het onderhavige te wijzen vonnis uit te stellen tot de beslissing door de voorzieningenrechter is genomen.

Zie LJN: BZ4139