Productie harddrugs leidt tot ontbinding huurovereenkomst

In een woning wordt een lab aangetroffen om drugs te produceren. De burgemeester kondigt aan te sluiten op grond van 13b Opiumwet, maar wijzigt deze aankondiging in een waarschuwing. De verhuurder wil vanwege de productie van drugs de huurovereenkomst ontbinden. De huurder zegt dat de voorwaarden die de productie van drugs verbieden hem niet bekend zijn.

De kantonrechter stelt het volgende:

4.2. De vraag of de Algemene Huurvoorwaarden op de overeenkomst tussen partijen van toepassing zijn acht de kantonrechter onvoldoende relevant gelet op het volgende. Vast staat dat bij de politie-inval op 8 september 2010 onder andere grondstoffen voor het vervaardigen van amfetamine en verdovende middelen zijn aangetroffen. Reeds de aanwezigheid in het gehuurde – waaronder ook te verstaan het schuurtje – van dergelijke zaken die tezamen genomen een bedrijfsmatige productie van harddrugs vormen, levert naar het oordeel van de kantonrechter strijd met artikel 7:213 BW op. Die strijd levert dan weer een tekortkoming aan de zijde van gedaagde op. Verder is het een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van de aangetroffen zaken door een verhuurder nimmer wordt getolereerd, met of zonder bekendheid van de Algemene Huurvoorwaarden, publicaties in huis-aan-huisbladen en bekendmakingen via de lokale omroep, daargelaten natuurlijk de beoordeling door de rechter.

De rechter gaat vervolgens over tot de beoordeling of de huurder zich als goed huurder heeft gedragen:

4.3. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekening deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor een beroep op ontbinding op de voet van artikel 6:265 BW is wel vereist dat de partij tegen wie op die bepaling een beroep wordt gedaan in de nakoming van haar verplichtingen tekort is geschoten, maar niet dat de tekortkoming ook aan die partij toerekenbaar is. Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW is de huurder ook aansprakelijk voor gedragingen van het die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met diens goedvinden daarop bevinden. Het verweer dat gedaagde niet bekend was met de aanwezigheid van de aangetroffen zaken en het handelen van de zoon van gedaagde acht de kantonrechter ongeloofwaardig. De aangetroffen zaken lagen kennelijk ‘open en bloot’ in het schuurtje. De bij dupliek overgelegde bescheiden tonen naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans in onvoldoende mate, aan dat gedaagde niet mobiel genoeg zou zijn om zich buiten de woning te begeven. Gedaagde is verantwoordelijk voor hetgeen er in het door haar gehuurde gebeurt en met het afgeven van een sleutel loopt gedaagde het risico dat er praktijken plaatsvinden die niet door de beugel kunnen en zeer zeker het daglicht niet kunnen en mogen verdragen. Gedaagde had hier rekening mee moeten houden en zij heeft naar het oordeel van de kantonrechter nagelaten maatregelen te treffen die een onjuist gebruik van het gehuurde door haar zoon hadden kunnen verhinderen door bijvoorbeeld de sleutel terug te vorderen. De door gedaagde gestelde ‘schade aan het gehuurde’-eis is gelet op het voorgaande in casu dan ook niet aan de orde.

4.4. Eiseres is er veel aan gelegen haar huurders te vrijwaren van drugshandel en
alle negatieve aspecten die daaraan mogelijk verbonden zijn. Gelet op de zaken die in het gehuurde zijn aangetroffen wordt het eiseres moeilijk en misschien wel onmogelijk gemaakt om haar doel jegens de overige huurders door toedoen van gedaagde te bereiken. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de aangetroffen zaken in de schuur van het gehuurde en de feitelijke bestemming van die zaken (de productie van amfetamine) de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.5. Gedaagde heeft met het tolereren van het handelen van haar inwonende zoon haar eigen belang – onder meer het behoud van het woongenot – op het spel gezet. Gedaagde heeft het risico kennelijk genomen en in het gehuurde activiteiten laten plaatsvinden die een rechtstreekse schending van de contractuele en wettelijke verplichtingen betekent. Eiseres dient er voor te waken dat de woonomgeving van haar huurwoningen voor haar overige huurders op een bepaald niveau blijft en dat het recht op ongestoord woongenot voor haar huurder niet teloor gaat.

4.6. Gedaagde heeft de verplichtingen die zij als huurder ten opzichte van eiseres had op ernstige wijze geschonden. Van eiseres kan niet gevergd worden gedaagde nog langer in het genot van het gehuurde te laten. Dat gedaagde daardoor mogelijk in een moeilijke situatie geraakt moge zo zijn, doch dit is ook wel inherent aan het verliezen van woonruimte. Dat is volledig te wijten aan het eigen doen dan wel nalaten (het niet treffen van maatregelen) van gedaagde zelf. Zeer bijzondere omstandigheden die de ontruiming al te onbillijk of onaanvaardbaar maken zijn onvoldoende gesteld.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

Zie LJN: BQ3187.